经济观察网 记者 田国宝 11月9日，越秀地产（00123.HK）公告，计划在中华（澳门）金融资产交易股份有限公司（以下简称“澳交所”）担保发行一笔2026年11月到期5.1亿元境外人民币债券，用来偿还一年内到期的境外债。
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11月8日，厦门国贸控股集团有限公司（以下简称“厦门国贸”）在澳交所发布公告，其担保发行的2024年5月到期1.7亿美元境外债，及2024年5月到期的9亿元境外人民币债券正式上市。
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自2021年三季度末恒大爆雷以来，内地地产境外债发行基本停滞，直到今年情况才有所好转，一季度，万达先后发行两笔共计7亿美元境外债，越秀地产发行一笔20亿元境外人民币债券。
此后，中国海外、新城发展、越秀地产等房企均计划发行境外债券，但5月越秀地产发行了一笔13.96亿元境外人民币债券后，房地产境外债发行再次停滞。
这次是时隔半年的再次突破。
一位外资承销机构人士告诉经济观察网，由于房企美元债让诸多投资人损失惨重，大部分外资机构对内地房地产债券兴趣不大，但仍有小部分投资机构在地产债券方面有一定比例的授权额度，这部分额度成为地产境外债再次破题的关键。
小口开闸
11月8日，越秀地产作为担保人、子公司愉欣国际作为发行人与联席牵头经办人（主承销商）签订认购协议，这次发行的5.1亿元境外人民币债券，将由联席牵头经办人认购或销售给专业投资者，年利率4%，每半年支付一次利息。
为了保证债券顺利发行，越秀地产请来了庞大的承销团队，除了兄弟公司越秀证券和创兴银行外，还包括中信里昂证券、招银国际、兴业银行香港分行、农银国际、交通银行香港分行、民生银行香港分行、中信银行（国际）和澳门国际银行等10家。
与上两次发行境外人民币债券相比，越秀地产的主承销团队稍有差别，但都维持在10家左右。
1月发行金额为20亿元，利率为4%；5月发行金额13.96亿元，利率为3.8%。三次发行利率基本保持一致，但发行金额递减。
与越秀地产相比，厦门国贸担保发行的9亿元境外人民币债利率为4.3%，承销团队包括澳门国际银行、中信银行（国际）、兴业银行香港分行、浙商银行香港分行、华夏银行香港分行、招商永隆银行、国泰君安证券（香港）、集友银行、信银（香港）资本等9家。
厦门国贸担保发行的1.7亿美元境外债利率为6.9%，承销团队有澳门国际银行、信银（香港）资本、兴业银行香港分行、交通银行香港分行、华夏银行香港分行、国泰君安证券（香港）、兴证国际证券、民银证券、中金香港证券、国元证券经纪（香港）、招商永隆银行、浦发银行国际、集友银行、中信银行（国际）等14家。
一位美元债投资人介绍，不同市场背景下，承销团队规模背后的意义不同。美元债发行火爆的年代，由于美元债收益相对较高，会吸引大量承销商加入分食利益，发行人也通过扩大承销团队来增加溢价筹码；而市场不景气时，部分承销商会对债券发行兜底，更多承销商加入，一定程度会分摊风险。
“最终还要结合实际发行规模来判断市场对风险的接受程度，但当前市场下，投资人显然不愿意承担更大风险。”该投资人表示。
上述外资承销机构人士表示，虽然有小部分投资人对地产境外债仍有授权，但基于地产境外债违约规模较大的现状，符合投放标准的地产境外债发行主体并不多。“民企和混合所有制企业显然不会考虑，国央企只有少数几家在考虑范围内”。
授权额度
2021年四季度，随着房地产流动性风险陆续爆发，房企美元债违约现象逐步增多，DM数据显示，2021年8月以来，已经有54家境外发债主体发生违约，其中有10家房企境外债完成重组。
一位美元债投资机构人士告诉经济观察网，投资地产美元债让其所在机构损失惨重，2022年以来，投资版图中，损失有一半来自地产美元债，“几乎颗粒无收，存量美元债回收的希望也极为渺茫”。
一部分美元债投资机构及高收益债投资人已将地产列为禁投行业，并择机处理存量地产美元债，“纯外资背景的投资机构基本不碰地产了，开始寻找新的投资地区和领域”，上述外资承销机构人士表示。
他表示，仍有一部分在香港的中资金融分支机构管理下的地产基金，被授权将一定比例的资金投放在境内地产领域，“市场中可选择的范围很有限”。
一位中资机构香港分行人士向经济观察网证实了上述说法，“境内债相对容易协调，但境外投资人协调起来很难”。
部分优质房企尤其是国央企要避免境外债违约，在当前形势下，只能通过再融资，但一个不可忽视的现实是，投资人对地产债券均避之不及。
部分被授权投资地产的基金，在符合法律法规和风控的提前下，可以拿出一部分资金支持部分优质房企发行境外债券，“实际上也是参照了境内债的模式，都是中资机构，协调起来容易一些”。
上述外资承销机构人士强调，“只是授权一定比例的额度，但投资人的选择不一定非得是地产债，投资的风险、收益等还是第一位的”。
部分获配授权额度的投资人，一方面在研究哪些房企发行人还值得投，如果可以投，投放多少可以做到风险可控；另一方面也在研究存量美元债，包括发行人已经爆雷的美元债，是否还有投资价值。
上述中资机构香港分行人士表示，二级市场中，对部分制定了兑付计划、明确兑换资金来源且兑付资金相对有保障的美元债，会有选择性地做少量配置，但无论是一级市场，还是二级市场，单一投放规模都不会太大。
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